2007年9月28日，國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》 (中華人民共和國國土資源部令第39號)，自2007年11月1日起施行。了解修訂《招標拍賣掛牌國有土地使用權(quán)規(guī)定》（2002年國土資源部11號令）的背景，正確理解和把握39號令的基本原則、總體內(nèi)容、操作程序和重點條款，有助于更好地貫徹落實《物權(quán)法》，進一步健全和完善國有土地出讓制度，更大程度上發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。為此，我們對《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（下稱39號令）的重要內(nèi)容進行了詳細解讀。

一、《物權(quán)法》擴大了“招拍掛”出讓和建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立范圍，11號令修訂成為必然

2002年5月9日，國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（11號令），自2002年7月1日起施行。11號令全面確立了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓制度，明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，前述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。11號令第一次明確了經(jīng)營性用地必須實行招拍掛出讓，第一次對招拍掛出讓的原則、范圍、程序、法律責(zé)任進行了系統(tǒng)規(guī)定。11號令確立了市場配置土地資源的制度，其核心是通過“公開、公平、公正”的市場方式確定土地使用權(quán)人，這一既具有實體性內(nèi)容又有程序性規(guī)定的部門規(guī)章一經(jīng)面世，既在社會上產(chǎn)生了強大的反響，被業(yè)界稱為“第二次土地革命”。

隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地資源市場化配置程度的不斷提高，11號令在實踐中也逐漸暴露出一些局限性，需要進一步完善。比如，在招標拍賣掛牌出讓范圍上，11號令只規(guī)定了商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅四類經(jīng)營性用地必須實行招標拍賣掛牌，相對于各地已將工業(yè)用地納入招標拍賣掛牌范圍，11號令規(guī)定的出讓范圍顯得窄了。另外，幾年來的土地出讓實踐中也發(fā)現(xiàn)，各地對招標拍賣掛牌出讓的個別實施環(huán)節(jié)在理解上尚不夠一致，操作上尚有不規(guī)范之處。

2006年，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)［2006］31號）明確要求：“工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓”。2007年3月16日，新頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》全面肯定了經(jīng)營性土地使用權(quán)的招標拍賣掛牌出讓制度，同時對土地使用權(quán)出讓提出了一些新的要求。一是擴大了土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓的范圍，明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓”；二是明確了建設(shè)用地使用權(quán)概念，擴大了建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立范圍，明確規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”。為此，按照《物權(quán)法》的要求，及時修訂完善11號令，十分必要。

為貫徹落實《物權(quán)法》，根據(jù)部2007年立法工作計劃，國土資源部土地利用司、法規(guī)司對部11號令實施以來經(jīng)營性土地招標拍賣掛牌出讓的工作實踐進行了認真調(diào)研和總結(jié)，對11號令中與《物權(quán)法》規(guī)定不一致的內(nèi)容進行了修訂。9月21日，國土資源部第3次部務(wù)會議審議通過9月28日，徐紹史部長簽發(fā)了39號令，發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。

二、39號令進一步完善和發(fā)展了11號令規(guī)定的各項制度

11號令發(fā)布后的五年間，各地大力推進土地招標拍賣掛牌出讓制度建設(shè)，11號令確立的招標拍賣掛牌制度產(chǎn)生了巨大的政策效應(yīng)，目前，全國已普遍建立了經(jīng)營性土地招標拍賣掛牌出讓制度，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性土地，全面實行了“招拍掛”出讓，反映市場供求狀況和資源稀缺程度的土地價格機制初步形成，市場在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用得到有效發(fā)揮。據(jù)統(tǒng)計，全國“招拍掛”出讓土地的面積和價款從2001年的0.66萬公頃、492億元，提高到2006年的6.65萬公頃、5492億元，分別提高了9倍和10.2倍。實踐證明，11號令確立的招標拍賣掛牌制度符合建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制的發(fā)展方向，有力地推進了市場取向的土地使用制度改革。

正因為如此，招標拍賣掛牌出讓制度被新《物權(quán)法》所肯定和接受，成為法律規(guī)定。因此，新發(fā)布的39號令在保持11號令的基本原則、總體框架和主要內(nèi)容不變的前提下，主要是將《物權(quán)法》關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出讓的新規(guī)定落實在國土資源部的政策中，同時就11號令中個別環(huán)節(jié)銜接不夠嚴密的條款，作了進一步完善。與11號令一樣，39號令共28條，主要包括招標拍賣掛牌出讓的法律依據(jù)，招標拍賣掛牌出讓的范圍和原則，出讓計劃、出讓方案的編制和公開發(fā)布，招標拍賣掛牌文件的編制和公開，招投標程序、拍賣程序、掛牌程序，出讓結(jié)果公布，出讓金繳納和發(fā)放土地使用證，以及法律責(zé)任等內(nèi)容。

三、擴大了建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立范圍：概念、名稱和空間范圍

2002年發(fā)布的部11號令名稱是《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，內(nèi)容均是對國有土地使用權(quán)出讓進行的具體規(guī)定?！段餀?quán)法》第十二章不僅專門明確了建設(shè)用地使用權(quán)的名稱，而且規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)可以分別在土地的地表、地上或者地下設(shè)立。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立不是一個平面、二維概念，而是一個空間、立體的概念。因此，按照產(chǎn)權(quán)法定的原則，39號令首先將11號令中有關(guān)“國有土地使用權(quán)”表述一律修改為“國有建設(shè)用地使用權(quán)”，修訂后的名稱為《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》；其次，在39號令第二條明確：國有建設(shè)用地使用權(quán)可以采取招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設(shè)立；第三，將原11號令第六條、第九條、第十五條、第十七條中擬出讓土地的“位置” 一律修改為：“界址、空間范圍”。今后，各地在開展國有建設(shè)用地出讓活動中，必須注意兩個方面，一是在擬定宗地出讓方案、編制出讓文件、簽訂土地出讓合同時，應(yīng)當按照39號令的要求，明確出讓宗地的界址點和空間范圍，以空間體積代替平面面積，用以劃定和標示建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利范圍，并作為計算出讓金的依據(jù)。在進行土地登記時，不僅應(yīng)當記載用以確定土地面積的數(shù)據(jù)和圖形，還應(yīng)當記載垂直方向的高程，構(gòu)成一個三維立體空間，以標示出建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利范圍。二是各地在國有建設(shè)用地供應(yīng)中，要轉(zhuǎn)變原有的觀念和模式，積極研究制訂國有建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立、登記等有針對性的政策措施，在擬定國有建設(shè)用地宗地方案，編制國有建設(shè)用地出讓文件，簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或發(fā)出國有建設(shè)用地劃撥決定書、進行國有建設(shè)用地使用權(quán)登記和發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書中，要充分體現(xiàn)《物權(quán)法》和39號令的規(guī)定。

四、應(yīng)當招標拍賣掛牌出讓的范圍：六類情形和一個認定機制

11號令明確了商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等四類經(jīng)營性用地和同一土地有兩個或兩個以上意向用地者的，應(yīng)當招標拍賣掛牌出讓。鑒于《物權(quán)法》第137條明確將工業(yè)用地出讓納入招標拍賣掛牌范圍，因此，39號令第四條明確規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。同時考慮到采礦用地的取得和使用要以取得探礦權(quán)或采礦權(quán)為前提條件，因此明確，工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。

因此，各地在招標拍賣掛牌出讓活動中，可根據(jù)《物權(quán)法》、39號令和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》等法律政策，來確定土地出讓是采取協(xié)議方式還是采取招標拍賣掛牌方式。一般來說，六類情形的土地必須實行招標拍賣掛牌方式，即（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地；（2）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；（3）劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；（6）依法應(yīng)當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。特別需要明確的是，2006年國土資源部下發(fā)的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》中，建立了國有土地出讓的集體認定程序，對不能確定是否符合協(xié)議或招標拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地，由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定出讓的具體方式。因此，對不能確定是否符合上述招標拍賣掛牌出讓范圍六種情形的出讓宗地，應(yīng)當經(jīng)國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定，集體認定應(yīng)當采取招標拍賣掛牌方式的，也應(yīng)當以招標拍賣掛牌方式出讓。

五、不得人為限制申請人資格和條件：公開、公平、公正原則中公開是第一位的

11號令明確，招標拍賣掛牌出讓應(yīng)當遵循公開、公平、公正的原則，符合條件的競買申請人，都可以參加招標拍賣掛牌出讓活動。我們理解，在公開、公平、公正三原則中，公開是首要的、第一位的，沒有充分的公開，就談不上公平，也實現(xiàn)不了公正。但在實踐中，一些地方違反“三公”原則，在招標拍賣掛牌出讓公告中，設(shè)置注冊資金、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、稅務(wù)注冊地、投資規(guī)模、成品油資質(zhì)等排他性的限制條件，為特定的某個競買人量身定做，排斥意向外的競買人參加招標拍賣掛牌出讓活動，有的地方在出讓公告中甚至規(guī)定：申請人必須是全國零售業(yè)前五名、必須繳納1億5千萬美元或等值外幣的競買保證金、必須具有國際認證的賽車資格等等，才能參加競買。這種招標拍賣掛牌出讓名義上是公開出讓，實際上卻非真正的市場配置。為此，39號令特別增加了不得對競買申請人設(shè)定限制條件的條款，在第十一條規(guī)定：“中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競爭的限制條件”。這一規(guī)定，有利于增加招標拍賣掛牌活動的公開性，保證公平和公正。

六、工業(yè)用地出讓方案和出讓文件編制應(yīng)當突出工業(yè)用地特點

工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度，已通過國務(wù)院31號文件和《物權(quán)法》確立下來，并在部39號令中再次明確規(guī)定。因此，再討論工業(yè)用地能不能或應(yīng)不應(yīng)該招標拍賣掛牌出讓已經(jīng)沒有任何意義。當前和今后一個時期，各地應(yīng)當深入研究的問題是：工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓和其他經(jīng)營性房地產(chǎn)用地招標拍賣掛牌出讓有什么區(qū)別，其特點是什么？針對工業(yè)用地自身的特殊性，如何科學(xué)擬訂出讓計劃，合理編制出讓文件，有效開展工業(yè)用地招標拍賣掛牌活動？依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策，各地在工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓的操作程序、操作技術(shù)上，至少要把握以下兩個關(guān)鍵點。一是擬訂工業(yè)用地出讓方案要統(tǒng)籌考慮各方面因素，突出工業(yè)用地特點。不同產(chǎn)業(yè)類型、不同規(guī)模的工業(yè)項目，對工業(yè)用地有不同的要求。這就要求市、縣國土資源部門在擬訂工業(yè)用地出讓方案時，不僅要考慮擬出讓土地的規(guī)劃條件，還要考慮本地區(qū)的產(chǎn)業(yè)特點。制定出讓方案時，國土、發(fā)展和改革、規(guī)劃、環(huán)保等相關(guān)部門要結(jié)合本部門職能職責(zé)和行業(yè)標準提出明確意見，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、擬出讓地塊周邊產(chǎn)業(yè)布局情況、環(huán)保要求以及用地預(yù)申請的情況，進一步細化擬出讓工業(yè)用地的類別和產(chǎn)業(yè)類型，科學(xué)合理地確定擬出讓工業(yè)用地的地塊面積、具體用途、土地使用條件、產(chǎn)業(yè)要求等內(nèi)容。出讓方案中確定的產(chǎn)業(yè)類型、土地使用條件和用地規(guī)模等，應(yīng)當符合《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》和《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標（試行）》的有關(guān)要求。二是在編制工業(yè)用地出讓文件時，也要體現(xiàn)擬出讓宗地的產(chǎn)業(yè)特點。各地在編制工業(yè)用地出讓文件中，不僅要按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》的要求，明確擬出讓土地的一般規(guī)劃條件，還應(yīng)當明確擬出讓地塊的投資強度要求、產(chǎn)業(yè)要求、具體工業(yè)用地類別等內(nèi)容。

七、招標出讓的兩種情形：價高者得和綜合評價最優(yōu)者得

11號令第十四條規(guī)定：對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人，應(yīng)當確定為中標人。這實質(zhì)上是明確了“綜合條件最佳者得”和“價高者得”兩種評標方式。在招標出讓活動中，對于采取“價高者得”的方式評標確定中標人的，由于出讓方在招標出讓文件中已經(jīng)將所有條件公之于眾，所有參加投標活動的人都是符合所公布條件的，因此，采取這種評標方式的，可以不成立評標小組，而直接根據(jù)開標結(jié)果，確定有效投標價格最高者為中標人。在招標出讓活動中，各地感到，采取“價高者得”的評標方式確定中標人，程序簡單，公開透明，有利于防止暗箱操作?？偨Y(jié)各地實踐，39號令對這種評標方式再次進行了明確，在第十三條第四款規(guī)定：“按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據(jù)開標結(jié)果，確定中標人”。因此，按照39號令規(guī)定，招標出讓包括兩種評標方式，一種是按照綜合條件最佳者得的原則進行評標，在這種方式下，評標工作由評標小組來做，評標小組按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審，對能夠最大限度地滿足招標文件規(guī)定的各項綜合評價標準的投標人，可以確定為中標人；另一種是按照價高者得的原則進行評標，這種評標方式不要求成立評標小組，可以直接由招標主持人根據(jù)開標結(jié)果，將能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人，確定為中標人。

八、終止拍賣的情形:強調(diào)充分公開而非人數(shù)

11號令第十六條規(guī)定：“競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達到底價時，主持人應(yīng)當終止拍賣”。這一規(guī)定明確了終止拍賣的兩種情況。競買人最高應(yīng)價低于底價即終止拍賣，實質(zhì)上是不得低于底價出讓國有土地，各地對此的認識是相同的，問題主要集中在對“競買人不足三人”的理解上。一些地方認為，“競買人不足三人”是指一宗地的競買人不能少于三人。其實，11號令規(guī)定的“競買人不足三人”是指一場拍賣會的競買人不足三人，而不是指一宗地的競買人不足三人。而且，《拍賣法》并沒有對競買人的人數(shù)進行規(guī)定。更為重要的是，拍賣作為一種市場交易方式，其核心是充分公開競爭，就土地拍賣而言，競爭并不是在拍賣現(xiàn)場才開始,實際上從發(fā)布拍賣出讓公告起競爭就開始了,因此,關(guān)鍵是能否做到充分公開,即充分公開出讓計劃、充分公開出讓信息(公告)、充分公開出讓程序、充分公開競價、充分公開結(jié)果。信息充分公開了，該知道的人都知道了,結(jié)果即使一宗地只有一個或兩個競買人有意愿來參加競買，這種拍賣行為也是充分市場化、完全競爭的結(jié)果，反之，如果出讓信息不充分公開或人為設(shè)定了種種條件限制競買人參加招標拍賣掛牌活動，即使一宗地拍賣現(xiàn)場來了一萬個競買人參加競買，但場外還有很多有資格參加競買的人因為不了解出讓信息或因出讓人設(shè)置的人為限制條件限制而無法進場參加競爭，這樣的拍賣也是非充分競爭、非市場化配置的。因此，39號令首先從六個方面強調(diào)出讓信息的充分公開，包括公開出讓計劃、公開發(fā)布出讓公告、公開出讓程序、集體確定出讓底價、公開競價、公開出讓結(jié)果；其次，嚴禁人為設(shè)定限制條件，明確規(guī)定：“中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競爭的限制條件?！痹趶娀鲜龀浞止_措施的基礎(chǔ)上，39號令不再強調(diào)人數(shù)要求，刪除了11號令“競買人不足三人”的規(guī)定。

九、掛牌申請時間、公告時間和掛牌時間:要正確理解

11號令在掛牌公告時間、公告內(nèi)容、掛牌程序、掛牌結(jié)果等多處對掛牌出讓進行了規(guī)定，確立了掛牌出讓制度，并在實踐中取得良好的效果。但由于相關(guān)規(guī)定過于原則，一些地方理解不一致。很多地方提出,11號令規(guī)定的掛牌時間不得少于10個工作日，太長了，認為如果掛牌出讓只有一個競買申請人報價，掛牌10個工作日沒有意義。我們認為，這主要是對掛牌出讓的申請時間認識不全面造成的。如某地國土資源局掛牌出讓宗地A，2007年10月8日發(fā)布公告，明確掛牌時間為10月29日至11月9日，同時該局規(guī)定申請時間為10月10日至10月29日，即10月29日為掛牌申請截止時間。此后，即使有申請人符合其他所有條件，也被認為超過了申請截止時間而被拒之門外。顯然，這種理解混淆了掛牌時間、公告發(fā)布時間與掛牌申請時間的不同含義。其實，11號令并沒有規(guī)定掛牌申請時間必須在掛牌開始日前截止。我們認為，為保證充分公開和充分競爭，在具體掛牌出讓活動中，出讓人完全可以在掛牌期間繼續(xù)接受掛牌申請，只要在掛牌截止前留有足夠的審查時間即可，這也正是規(guī)定掛牌時間不少于10個工作日的意義所在。因此，39號令對掛牌申請截止時間作了進一步明確，在第十一條規(guī)定：掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應(yīng)當為掛牌出讓結(jié)束日前2天,即留下一定的審查時間即可。仍以某地宗地A的掛牌出讓為例，2007年10月8日發(fā)布公告，明確掛牌時間為10月29日至11月7日(節(jié)假日照常掛牌)，則掛牌申請時間至少為10月10日至11月5日，即10個掛牌日中的前8日，仍可以繼續(xù)接受申請。這樣，就為潛在競買人隨時提出競買申請?zhí)峁┝吮M可能多的時間，出讓方在掛牌期間仍可以接受新的申請人申請，使?jié)撛诟傎I人可以隨時加入競買。

另外，11號令第十八條規(guī)定“掛牌時間不得少于10個工作日”。各地在操作中，為保持掛牌出讓的連續(xù)性，往往是采用連續(xù)掛牌10日,即連續(xù)10日中的休息日照常掛牌,照常接受掛牌報價。為此,39號令修改了第十八條，明確：掛牌時間不得少于10日。因此,今后各地在確定掛牌時間時，應(yīng)為不少于連續(xù)的10日，其中遇到節(jié)假日應(yīng)當照常掛牌、照常接受掛牌報價,或節(jié)假日照常休息但要相應(yīng)順延掛牌時間。例如，可以規(guī)定某宗地掛牌出讓時間為2007年10月30日至11月8日，其中節(jié)假日照常受理競買申請和掛牌報價；也可以規(guī)定某宗地的掛牌出讓時間為2007年10月30日至11月12日，其中，節(jié)假日照常休息。

十、掛牌出讓期限截止:掛牌主持人主持確定

11號令第19條對“掛牌出讓期限截止”時可能發(fā)生的情況作了具體規(guī)定：“在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人”。該條款是為了保證充分競爭，防止競買申請人利用時間差規(guī)避他人競爭而提出的。各地在具體的掛牌出讓活動中，對該條款的理解不一致，一些地方在出讓公告中將掛牌出讓截止時間規(guī)定為“X日X點X分”或“X日X點整”，結(jié)果出現(xiàn)了接近掛牌時點時競買人要求報價但沒有時間填寫報價單的情況，并因此產(chǎn)生了一些糾紛。此外，一些地方將11號令19條“在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的”情形，理解為在掛牌期限截止時除了已被確認為最高報價的競買人外，還必須有兩個以上的競買人提出報價要求，這種理解也是不對的。從最簡單的道理上講，在存在多個競買人報價的情況下，掛牌期限截止時，已經(jīng)有了最高報價人，這時，只要再有一個人有報價要求的，連同最高報價者，就屬于有兩個以上競買人要求報價的情形。

為避免糾紛和理解混亂，39號令十九條第五款對掛牌截止重新進行了明確，規(guī)定：“掛牌截止應(yīng)當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人；掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交”。按照這一規(guī)定，在掛牌截止時，由土地招標拍賣掛牌主持人掌握掛牌現(xiàn)場，可以根據(jù)掛牌報價情況確定掛牌成交、掛牌終止或掛牌轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競價，有效地避免了競買人與掛牌人、競買人與競買人之間對掛牌結(jié)果產(chǎn)生的理解不一致甚至產(chǎn)生糾紛，有利于掛牌活動的順利開展。

此外，鑒于進入掛牌出讓程序后，對競買人報價進行確認、更新顯示掛牌價格、以及在掛牌截止時間確定競得人等工作，需要由具體人員主持進行，因此，39號令第十七條對掛牌程序中不準確的表述進行了完善，規(guī)定：競買人填寫報價單報價；掛牌主持人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。

十一、投標、競買保證金:階段不同性質(zhì)不同

保證金制度是保障市場安全的基礎(chǔ)之一。為防范交易風(fēng)險，防止違約并確保合約的完整性，許多交易活動均設(shè)立保證金制度。從一般意義上講，保證金是一項履約擔保金，證明買方或賣方的誠意，所有的買方或賣方均須交存保證金方能進入市場。2002年發(fā)布的11號令，確立了國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓中的投標、競買保證金制度。在招標拍賣掛牌出讓活動中，對保證金的性質(zhì)一直存在不同的認識。一種觀點認為，投標、競買保證金是定金，另一種觀點認為是出讓金。這兩種觀點都是片面的。

實際上，由于招標拍賣掛牌出讓工作由不同階段組成，招標拍賣掛牌活動持續(xù)過程較長，因此，投標、競買保證金的性質(zhì)不是恒定的，在招標拍賣掛牌出讓的不同階段，性質(zhì)不同。在拍賣（掛牌）成交或中標前，投標、競買保證金是意向用地者參加招拍掛活動的資格條件，是門檻,并不是定金；在拍賣（掛牌）成交或中標后，中標人、競得人支付的投標、競買保證金，在中標或競得后轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。其他投標人、競買人交納的投標、競買保證金，出讓人應(yīng)在招拍掛活動結(jié)束后 5 個工作日內(nèi)予以退還；國有土地出讓合同簽訂后，競得人最初繳納的投標、競買保證金轉(zhuǎn)為土地出讓價款。因此，39號令對投標、競買保證金的性質(zhì)進一步作了明確。在第二十條規(guī)定：“以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，中標人、競得人支付的投標、競買保證金，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金”。第二十一條規(guī)定：“中標人、競得人應(yīng)當按照中標通知書或者成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。中標人、競得人支付的投標、競買保證金抵作土地出讓價款；其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結(jié)束后5 個工作日內(nèi)予以退還，不計利息”。也就是說，在中標或競得前，投標、競買保證金只是競買人參加招標拍賣掛牌活動的資格條件，中標或競得后，投標、競買保證金轉(zhuǎn)變性質(zhì)成為定金，簽訂出讓合同后，再轉(zhuǎn)變性質(zhì)成為出讓價款的一部分。

十二、繳納出讓金和發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書:按宗地出讓、按宗地簽訂出讓合同、按宗地繳清出讓價款、按宗地發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證

11號令第二十三條明確規(guī)定：受讓人依照國有土地使用權(quán)出讓合同約定繳清全部出讓金后，依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，取得土地使用權(quán)。這一規(guī)定已明確受讓方必須在繳清全部出讓金后才能領(lǐng)取土地使用證。但近年來，一些地方存在受讓人只繳了部分出讓金就分割取得了土地使用權(quán)證，再用該土地使用權(quán)證申請土地抵押貸款。這給及時交清全部出讓金埋下了隱患，同時為開發(fā)商以少量資金囤積土地留下余地，而一旦形勢不利于開發(fā)建設(shè)，就造成土地閑置和工程爛尾。土地不能及時開發(fā)利用，不能形成有效的住房供應(yīng)，也增加了金融風(fēng)險，也不利于節(jié)約集約用地。為此，39號令對土地出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放進行了重新明確，第二十三條規(guī)定：“受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓金繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。

39號令發(fā)布后，一些媒體報道，39號令實施后，開發(fā)商拿地必須一次繳清全部出讓金，而不能進行土地“分期付款”。這個說法其實是誤讀了該條款的內(nèi)容?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十五條明確規(guī)定：土地使用者應(yīng)當按照出讓合同約定支付出讓金。2000年國土資源部和國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布的《國有土地使用權(quán)出讓合同》（示范文本）明確規(guī)定，出讓金支付方式由出讓人與受讓人雙方約定，既可以約定一次性付清，也可以約定分期支付。如果出讓合同約定分期支付，受讓方就分期付款，約定一次支付的，就一次性付清。但是，不管是一次性支付還是分期支付，都必須在繳清該宗地的全部出讓金后，才可以拿到土地使用權(quán)證，未繳清就不能拿證，也不能按繳納出讓金繳納的比例分割發(fā)證。也就是說，開發(fā)商拿地可以按合同約定分期付款，但不可以分期拿證。另外，必須明確的是，根據(jù)土地管理相關(guān)法律，凡是土地出讓，必須以宗地為單位，即按宗地擬定出讓方案，按宗地組織出讓，按宗地簽訂出讓合同，按宗地發(fā)放土地使用證?，F(xiàn)行法律不允許在未繳清出讓金前將整宗地再分割為若干宗地，分割發(fā)放土地使用證。因此，無論是11號令還是39號令，在出讓金繳納和發(fā)證上，都是對現(xiàn)行土地管理法律政策的再次明確，而非對法律的突破。　　

39號令盡管只是按照《物權(quán)法》和相關(guān)法規(guī)規(guī)定對11號令進行了發(fā)展和完善，并不是針對市場調(diào)控出臺的新政策，但從客觀上講，39號令強調(diào)公開、公平、公正的市場配置機制，包括重申按宗地出讓、按宗地簽訂合同、繳清宗地出讓價款才能發(fā)證、不得分割發(fā)證等規(guī)定，有利于市場機制的發(fā)揮,防止開發(fā)商囤地等，有助于宏觀調(diào)控政策的落實。